Kali ini saya bukan mau berbicara tentang jenis atau perbandingan bunga KPR ya, simply cuma ingin sharing tentang strategi menghadapi kenaikan bunga KPR yang terkadang memang sudah waktunya naik. Lho kok sudah waktunya? Gini maksudnya.
KPR dengan skema fix and cap adalah suatu hal yang menarik bagi yang ingin memiliki properti secara kredit. Menarik karena secara cicilan dari awal sudah bisa diprediksi dengan baik. Tapi, itu terbatas di periode “fix” nya saja. Saat memasuki periode “cap”, bisa jadi pusing kepala. Walaupun “cap” ini sudah lumayan membantu dan terprediksi dibandingkan risiko jika dilepas ke bunga pasar.
Sebagai catatan, sebenarnya kita bisa memperkecil cicilan dengan melakukan pelunasan pokok sebagian. Namun dalam pembahasan kali ini, asumsinya kita tidak memiliki dana untuk melakukan pelunasan sebagian. Biar lebih seru, hehehe…
Sekali lagi, ini hanya sharing tentang beberapa cara mengantisipasi kenaikan bunga KPR ya, melengkapi beberapa tips seputar bunga KPR dari Bank Indonesia.
Pengalaman penggunaan bunga fix & cap
Beberapa tahun lalu saya mengambil KPR untuk pembelian apartemen dengan program fix & cap di suatu bank swasta. Program fix & cap ini berlaku utk 5 tahun (fix 3 tahun, cap 2 tahun). Kebetulan bulan lalu masa “fix” nya selesai dan berganti dengan masa “cap”.
Ternyata… cicilan saya jadinya sekitar 12% lebih tinggi dari cicilan biasanya. Lumayan juga secara nominalnya. So, saatnya ngatur strategi untuk menghadapi kondisi ini. Agak telat sih sebenarnya, karena harusnya dari sebelumnya sudah ada strateginya. Yah better late than never, hehehe…
Pilihan strategi menyiasati kenaikan bunga KPR
Ini adalah alternatif pilihan dari saya untuk menyiasati kenaikan bunga KPR. Tidak ada pilihan yang paling baik, semuanya bergantung pada kondisi keuangan masing-masing orang dan juga kondisi KPR pada saat tertentu.
[BACA JUGA: Tips memilih rumah idaman untuk keluarga muda]
#1 Penyesuaian anggaran bulanan
Pilihan paling umum saat bunga KPR naik adalah menerima kenaikan bunga tersebut dan melakukan penyesuaian di anggaran bulanan. Banyak orang yang biasanya pasrah pada keadaan, terutama jika kenaikan cicilan secara nominal tidak terlalu signifikan terhadap anggaran bulanan.
Di kondisi saya sebenarnya bisa dibilang tidak terlalu berdampak signifikan. Apalagi dibandingkan dengan pengalaman beberapa teman yang kenaikan cicilannya mencapai sekitar 50% dari cicilan awal. PR banget kalau kayak gini kasusnya.
Jika kondisi keuangan kita termasuk “pas-pasan” maka harus ada pos-pos pengeluaran yang dihemat. Namun jika pemasukan keluarga sudah lebih bagus, maka tidak ada masalah dalam alokasi dana tambahan untuk cicilan KPR ini.
Alternatif ini memang paling sedikit capeknya. Namun bisa bikin kesel juga jika ternyata ada pilihan lain yang lebih murah. Kalau secara bahasa ekonomi kerennya, jika ada alternatif lain untuk mengurangi bunga KPR, maka ada opportunity lost yang harus kita tanggung karena menjalankan strategi ini.
#2 Negosiasi suku bunga
Coba hubungi bank KPR anda, lebih bagus lagi lewat account officer yang menangani program KPR dulu. Diskusikan kemungkinan diskon bunga yang saat ini dikenakan. Bukan tidak mungkin lho kita bisa memperoleh diskon bunga walaupun mungkin tidak besar.
Memang cara ini tidak selalu berhasil. Namun bagaimanapun juga bank memiliki kepentingan juga agar nasabah (apalagi yang track record nya bagus) bisa tetap menjadi nasabah. Daripada di take over ke bank lain kan, mendingan bunganya diturunkan sedikit. So, alternatif yang layak untuk dicoba.
#3 Memanfaatkan promosi berjalan di bank yang sama
Nah ini strategi ride the wave. Intinya, perhatikan program-program terbaru dari produk KPR di bank tempat kita mengambil kredit. Di kasus saya, ternyata ada program fix & cap baru di bank KPR saya: fix 7.5% untuk 3 tahun pertama dan cap 8.5% untuk 3 tahun berikutnya.
Lumayan banget nih, karena bunga cap berjalan saya sekarang sudah dia angka 11%. Lumayan banget bedanya. Jangan pernah berharap kalau bank akan otomatis mengikutsertakan kita dalam promosi-promosi bunga terbaru. Promosi ini hanya untuk nasabah baru, bukan nasabah lama. So, kita yang harus aktif dalam mencari informasi dan menghubungi bank.
[BACA JUGA: Ingin tau lebih dalam tentang KPR Syariah? Simak di KPR Syariah vs KPR Konvesional]
Dan itu juga yang saya lakukan. Setelah mengontak bank yang bersangkutan dan diminta mengirimkan surat pengajuan, akhirnya saya diperbolehkan memindahkan program KPR saya ke program yang sedang berjalan ini. Memang ada beberapa klausula baru seperti pelunasan dipercepat dikenakan denda 1%-2% di periode tertentu, tapi fokus saya sekarang masih ke cicilan dulu.
Dari segi cicilan, penurunan bunga sekitar 3.5% berdampak lumayan besar. Demikian juga dari sisi total kredit yang harus saya bayar selama periode KPR. Dari segi nominal saya menghemat sekitar Rp 2.5 juta per bulan. Memang ada biaya yang harus saya keluarkan utk proses migrasi ini, tapi tetap lebih menguntungkan dibanding tetap menggunakan program berjalan.
Nih hitung-hitungannya. Total biaya yang dikeluarkan untuk migrasi ini sebesar Rp 19 juta. Ini sudah termasuk biaya akad notaris. Namun penghematan cicilan yang terjadi dalam 3 tahun pertama adalah sebesar Rp 90 juta dan 3 tahun berikutnya sebesar Rp 72 juta.
Total menghemat Rp 162 juta. Setelah dikurangi biaya migrasi Rp 19 juta, masih ada Rp 143 juta sebagai keuntungan atas penghematan selama periode 6 tahun ke depan. Oke juga kan?
#4 Pindah ke bank lain (take over)
Ini adalah strategi yang umum terjadi. Karena kenaikan biaya KPR berjalan sudah di luar kemampuan, plus ada tawaran program KPR dengan bunga menarik dari bank lain, maka pindah bank atau take over kredit menjadi pilihan logis.
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam mengajukan take over KPR
Ada beberapa hal yang harus diperhatikan dan dihitung sebelum membulatkan tekad untuk mengajukan kredit ke bank lain atau kerennya kita sebut take over kredit. Dari sisi bank yang akan melakukan take over sih ngga ada masalah, namun sebagai nasabah, wajib memperhatikan hal-hal berikut.
Hal 1: Biaya-biaya yang harus ditanggung
Melakukan take over kredit ini artinya kita seperti mengajukan kredit baru lagi ke bank. Artinya semua proses dilakukan lagi dari awal, termasuk juga membayar semua biaya yang dipersyaratkan. Biaya-biaya ini meliputi: provisi, administrasi bank, biaya notaris, biaya appraisal, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, roya APHT dan APHT baru.
Total biaya ini yang harus diperhatikan dan dibandingkan dengan penghematan yang timbul dari pilihan pindah bank. Sama seperti poin 3, cermati selisih penghematan yang terjadi.
Hal 2: Pelunasan KPR berjalan
Problem berikutnya di masalah take over adalah belum tentu bank baru mau melakukan proses take over langsung dengan bank lama kita. Percaya atau tidak, saat ini pilihan take over umumnya sudah menjadi proses refinancing di banyak bank. Maksudnya?
Bank saat ini bisa dibilang tidak mau repot untuk mengurus take over ke bank asal. Umumnya mereka mensyaratkan bahwa nasabah harus sudah memegang sertifikat properti (sudah tidak dipegang bank) dan kemudian diproses sebagai refinancing. Artinya, nasabah hanya akan menerima offering letter (OL) dari bank baru, namun diharuskan untuk melunasi dulu ke bank asal. Setelah sertifikat ada di tangan nasabah, baru OL tersebut diproses.
Nah, problem kan? Karena belum tentu semua orang siap dengan uang cash untuk melunasi sisa kreditnya. Biasanya akhirnya mencari pinjaman dulu ke lingkaran dekat yang kemudian akan dilunasi dari pencairan kredit di bank baru. Jadi mungkin ada bunga lagi yang harus diperhitungkan dalam proses ini.
Memang alternatif 4 ini akan memakan biaya paling besar dibanding alternatif lainnya. Namun kembali lagi, coba hitung perbandingan antara total biaya yang harus dikeluarkan ini dengan benefit atau penghematan yang akan diperoleh di masa depan.
Jika memang alternatif ini memberikan efek positif, kenapa ngga dicoba?
Strategi menyiasati kenaikan bunga KPR: tergantung kondisi anda
Sekali lagi alternatif-alternatif menghadapi kenaikan bunga KPR di atas sangat tergantung dengan kondisi anda saat ini. Saya mungkin cukup beruntung karena kebetulan ada program KPR baru di bank saya. Hal ini belum tentu ada dalam kasus KPR anda.
Tapi intinya, alternatif apapun yang kita pilih, termasuk alternatif lain yang tidak ada di artikel ini, pastikan bahwa kita sudah menghitung semua biaya yang akan dikeluarkan akibat strategi bunga KPR yang dibuat. Maksudnya agar kita bisa menghitung dengan tepat berapa banyak benefit yang bisa didapat akibat pilihan alternatif tersebut.
[BACA JUGA: Tips memilih rumah pertama]
Jangan sampai sudah capek-capek berusaha melakukan semua proses perpindahan KPR namun ternyata penghematan bunga KPR yang diperoleh ternyata tidak signifikan. Dalam kasus tersebut, mendingan susun ulang anggaran kita sambil menunggu dan memonitor program KPR yang tepat di masa depan.
Semoga bermanfaat.
[SIMAK: Keuntungan membeli properti dekat bandara]
Image: http://erniearrizza.com
